서울시가 조화로운 도시 경관을 이유로 제한했던 가로변 건축물 최고 높이 기준을 완화한다. 해당 제도를 도입한 1999년 이래 달라진 사회적, 제도적 여건을 반영하고, 불합리한 요소를 정비해 공간 이용의 효율성을 높인다는 취지다. 서울시는 이와 관련해 5차에 걸친 높이 제한 재정비를 계획하여 천호대로, 강남대로, 은평로, 양재대로, 보문로 등 11개 가로구역을 대상으로 1, 2차 재정비를 이미 진행했으며, ‘2040 서울도시기본계획’의 상위 도시계획에 맞춰 3차 재정비를 완료했다. 이후 2027년까지 지정구역 재정비 및 산정 구역을 대상으로 우선순위에 따라 단계별 높이를 지정할 계획이다.
‘가로구역별 건축물 높이제한’은 과거의 도로사선제한을 대체하는 제도로, 도시 미관과 토지 이용의 효율성을 높이기 위해 가로구역 단위로 건축물의 높이를 지정하는 내용이다. 해당 제도를 도입하면서 시는 45개 주요 간선도로를 ‘건축물 높이 지정 구역(13.46km²)’으로 지정하고, 상업∙준주거∙준공업지역에 한해 전면도로의 너비와 평균 종심 깊이에 따라 ‘건축물의 높이를 산정하는 산정구역(55.5km²)’을 운용 중이다.
이번 3차 재정비에서는 기존 산정구역의 종합계획을 수립하고, 운영 지침을 변경해 미비점을 개선한다. 이에 노선상업지역처럼 우선적으로 관리가 필요한 지역을 4, 5차 재정비 대상지로 선정하여 순차적으로 재정비하고, 시민 수요와 시대적 변화를 고려해 최고 높이를 완화한다. 또한, 기존 ‘산정구역’을 ‘지정구역’으로 전환한다. 지금까지 도로 너비와 대지의 평균 종심 깊이에 따라 건축물의 기준높이를 산정했다면, 주요 상업지역과 같이 높이 관리가 필요한 곳부터 단계적으로 높이를 지정하게 된다. 이와 관련해 시는 동대문구 장한로 일대와 서초구 남부터미널 일대를 우선 지정 구역화했다.
그밖에 이면 주거지역 150㎡ 미만 대지 또는 주거지연접구역처럼 관리 필요성이 적은 대지는 가로구역 높이 기준을 적용하지 않고, 가로활성화 및 보행공간을 확보하는 경우 기준높이를 완화하거나 인센티브를 확대한다. 특별높이운영구역의 경우, 공동개발 시 완화 가능한 높이를 상향하는 대신 차량 출입 공간을 줄이고, 연속적 보도를 조성토록 함으로써 가로변 보행을 활성화하고 도시경관을 형성하는 신축을 유도한다.
한병용 서울시 주택정책실장은 “주변환경과 조화를 이루는 도시경관 조성을 위해 1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이를 시대 흐름과 변화된 사회적, 제도적 여건을 반영해 합리적으로 완화하고자 한다”라며, “높이제한 재정비를 통해 공간 이용의 효율성을 높이고 건축물 높이 관리를 체계적으로 개선해나갈 것”이라고 말했다.